今年的房价，特别值得一提的，就是现在的一二手房房价的倒挂现象。
我的一个朋友，前几天参与了宁波万科一个楼盘的认购，花了250万买了一套新房，但是周边二手房价已经卖到300万了。
他笑呵呵的和我说，白赚了50万。
我搜索了一下周边的房价，感情还真是。
拿我住的宁波庄市这个地区来说吧，万科的中高端精装修新楼盘“翰林甲第”新房均价19500左右，而相隔不远的老楼盘万科城均价是23000，130方户型的话，总价差40-50万左右。
按理说一手房理应贵于二手房的呀，这是为啥原因呢。
主要是政府限价限的非常厉害，明明供不应求，却还不让价格上涨。
目前全国几个一二线城市几乎都存在比较大的倒挂的现象，倒挂比例普遍在10%-20%之间。
以一套房250万来算，如果倒挂20%，新房买到账面上就净赚了50万。
所以一二线城市有购房资格的筒子们，好好珍惜手上这张“房票”，这可是政府给我们争取的8折优惠券。
话说，为什么我要说是账面赚钱呢?
因为短期内出手的难度，有点高。
现在市面上很多房子都是期房，基本要一年以上交付。
而交房之后2年内卖出又要征收非常高的营业税，虽然这个成本可以转嫁给买家，但也导致大部分买家只考虑2年以上的二手房，卖方反而更难出手了。
更有个别地区，政策上实行限售，锁死2年不能卖，压根没有流动性。
所以对投资客来说，还得看后续房市怎么走，要想无风险套利，是很难的。
但这些对于刚需一族来说就没有什么影响了，反正短期内也不会卖房子，以8-9折的折扣价买入新房，是不可多得的机会。
说句不好听的，政府放开限价，新房分分钟可以再涨10-20%，到时候再买，就亏死了。
话说，对于投资客而言，现在真的适合投资房产吗?
判断房价走势，通常会用到一个数据M2(即广义货币，M2=流通中的现金+企业活期存款 +定期存款+其他存款)。
通俗的理解，M2就是市场上的货币供应量。
而中国楼市又是货币的蓄水池，只有国家拼命的印钞，房子价格才会不断上涨，所以用M2广义货币来衡量房价走势非常靠谱。
历史来看，中国一二线城市的房价走势和M2几乎是成正比的。
那现在中国M2的增速趋势如何呢?以下是一张趋势图：
。。印钞速度是越来越慢了，降到现在，甚至创了历史新低，只有8.3%，要知道过去60年时间里，M2的平均增速可是高达16.4%!
所以要期待房价未来几十年还能像过去这样红火，是不太可能了。
这里还有一个同样靠谱的指标，就是M2增速与长期贷款利率的差值。
由于M2与房价息息相关，一旦M2增速远高于长期贷款利率，大家就可以无脑贷款买房，反正房价肯定能跑赢贷款利率，长期稳赚不赔。
而一旦M2增速接近甚至低于长期贷款利率，那么就危险了，由于房价涨幅跑不过利率，这时你贷款贷得越多，将亏损得越惨。
这个差值是什么走势呢，如下图：
过去房屋贷款利率只有5-6%，然而M2增速却高达15-20%，大部分时间这个值可以保持在10%以上，所以一二线房产价格自然水涨船高。
但是现在这个值是多少呢?3.4%，更何况绝大多数城市的中长期贷款利率是基准上浮20%甚至30%，所以实际上这个差值还要更低。
一旦基准利率再上调一丢丢，或者M2增速再下滑一点点，M2增速-中长期贷款利率将小于0。
那么这时候再去贷款投资房产，房价的涨幅将难以覆盖贷款的利率，此时你贷得越多，反而会亏损越大。
所以现在处在一个关键的节点上，买房投资或许并不是个好的投资品种。
这个拐点虽然短期内不会到来，因为政府完全可以调控中长期贷款利率和M2增速来改变这个现象，但是也说明了国家目前采取货币中性偏紧、去杠杆的政策导向，再妄图通过加杠杆投资房产来实现暴富，怕是要成为黄粱一梦了。
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