深圳，这个城市很特殊，既是中国经济的观察指标，也是中国楼市的观察指标，如果你想观察中国楼市肯定绕不开深圳。比如2016年那一波房地产牛市，多个热点城市房价大涨，但在之前的2015年深圳楼市早就已经率先反弹。又比如，2018年下半年全国楼市明显入冬，但在那之前，深圳房价早就阴跌不休。
为什么?
2018年下半年，在主要城市的住房杠杆率当中厦门和深圳名列前茅，2018年6月厦门住户存款占住房贷款的比重是178%，深圳是167%，而2018年9月北京的只有58%。住户存款占住房贷款的比重超过100%，说明这个城市借的钱比存的钱还要高。同时由于住房贷款主要是房贷，也说明这是购房资金最活跃的城市。
所以，用深圳来观察一线城市房价，用厦门来观察二线城市房价最好不过。
众所周知，自从2016年房地产调控以来，楼市全面降温是在2018年下半年，之前的2017年三四楼市接替了一二线城市继续上涨。最近万科发布的2018年年报时也提到：
(2018年)上半年部分城市依然成交火爆、供不应求，各地为抑制市场过热持续加码调控，部分三四线城市也被纳入调控范围;下半年市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、 认购率大幅下降，成交速度明显放缓。
之前，我在分析2019年1-2月全国财政收支情况也发现，今年前两个月国有土地使用权出让收入同比下降5.3%，契税同比下降1.8%;城镇土地使用税同比下降8.5%。这说明楼市真的降温，但是大家要明白，由于税收数据有一定的滞后性，所以这反映的往往不是今年前两个月的楼市情况，而是2018年底的情况。很简单，你去买房，签了合同，付了款，但你可能要个把月才会缴税，这就导致数据的滞后。
房价全面降温一大特征就是房价下跌城市远大于上涨的城市，成交量走低，土地整体溢价率回落，流拍现象增加，与房地产相关的产业非常难熬，苦日子来临，那么这样的日子什么时候才到头。
我认为观察中国楼市，除了深圳、厦门之外，还有一个城市非常重要，那就是香港，香港这个城市非常有意思，它的房价走势往往与内地一二线房价“同涨同跌”。香港房价过去3次短期拐点分别是在1997年的东南亚经济危机，1998年的国际金融危机以及2018年的密集加息潮期间。同样，这些年份也是内地房价的低点。所以香港的房价走势对内地一二线楼市有一定的指示意义。
有意思的是，近期这三个城市不同程度地出现了异动：
1、香港：中原地产数据显示，香港二手楼市成交已明显回暖，2月共录得2290宗二手成交，总额达177.8亿港元，环比分别上升4.7%及11.9%。而就在3个月前，香港房价还非常冷淡，根据香港土地注册处数据，2018年11月份香港住宅销量是2635套，相比同期的5694套大幅下降54%。
2、深圳：一线城市本周成交量(北京、深圳)同比提升40%，环比提升6%;价格调涨比例为27%。
3、厦门：厦门本周成交量同比增长3.7倍，环比增长40%，年初以来成交量同比增长3倍，3月以来同比增长4倍。
可见，近一段时间，一些指标城市房价确实在升温并且有拉动全国其他城市回暖的迹象。说到这里，很多读者可能会问了，你之前说房价降温，现在又说回暖，不是自相矛盾吗?
我在留言栏里曾说过，降温是过去时和现在进行时，回暖是将来时。什么意思?意思就是说现在楼市是降温或入冬，但这个冬天可能将要过去。
这个判断除了香港、深圳、厦门等城市房价出现异动外，还来源于楼市外围环境发生变化，一是利率方面，全国的房贷利率已经见顶回落，楼市对于利率最为敏感，甚至比调控等行政手段影响还要大，比如香港16年和17年虽然调控政策很严厉，但房价走到18年下半年才下跌，主要是因为当时香港实际利率开始走低，现在内地市场利率自18年开始就已经回落了，而房贷利率最近两个月也开始拐头，所以这给楼市提供了相当良好的环境。
第二是税收方面，今年前两个月全国一般公共预算收入同比增长7%，而去年同期是15.8%，说明今年在减税大背景下，财政压力相当大。过往财政收入相当大一部分来源于房地产，今年虽然说增加了财政赤字、划转部分国有收益以及压缩政府支出可以缓解部分财政压力，但是如果土地出让金以及房地产相关产业链太低迷，对财政以及经济的影响也是相当大的，所以楼市肯定不能太冷，但也不能太热，因为居民负债率太高会抬高宏观杠杆率从而影响金融稳定。
总之，2019年的房地产格局很可能是上半年偏冷，下半年开始回暖。
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楼市“先行指标“出现异动 这些城市房价已经回暖？
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