新国五条出台后易产生的几类房产纠纷

一、20%的个税由谁来承担?

根据北京实施“新国五条”的细则，2013年3月31日以后办理网签的房屋要对卖方征收房屋增值部分20%的个税，这与之前按照房屋交易价格1%征收个税的政策，对有些房屋交易而言，可能会增加很多的费用，那么这20%的个税由谁来承担?一方拒绝承担，是否可解除合同?

我认为：这要看房屋买卖合同中是如何约定的：

1、如果在房屋买卖合同中约定“所有的税费由买方承担，包括以后政策调整的税费”等字眼的，那么调整后的20%的个税应由买方承担，如果买方拒绝承担，应承担违约责任。但如果根据政策变化买方要承担的税费影响特别大时，买方也可依据情事变更要求解除买卖合同;

2、如果在房屋买卖合同中未约定或者约定不明的，那么20%的个税应由卖方承担，如果根据政策变化对卖房人收益影响特别大时，卖方也可以依据情事变更来解除房屋买卖合同。因为双方在签订买卖合同时不能预料到卖方在办理过户手续时会突然要多承担20%的税费，国家政策调整对一方的权益会产生重大影响，所以一般情况下可以此要求解除买卖合同，

二、丧失购房资格后，能否要求解除房屋买卖合同?

根据北京对新国五条的实施细则，京籍成年单身人士，只能在北京购买一套住房，若在新政颁布之前签订的房屋买卖合同，但在新政实施后仍未办理网签，导致不能购买第二套住房，一方是否可以解除合同，要求承担违约责任?

鲁蕊认为，那要看房屋买卖合同中对过户和办理网签是如何约定的及双方在合同中的履行情况：

1、如果在约定的时间前因一方的原因未办理过户和网签的，或因未及时付款而影响过户时间的，进而导致无法购房的，那么违约的一方要承担违约责任;

2、如果过户或网签的时间在新政实施后的(2013年3月31日)，无法办理过户的，任何一方均可提出解除合同，并不能要求对方赔偿损失。

三、购房未果，中介费如何承担?

买卖双方通过中介成交，买方向中介公司支付了中介费，但因“新国五条”实施，买方因购房资格等原因导致购房合同无法继续履行。买方能否要回部分中介费?

我认为，中介费实际包括了中介人员带领客户看房的劳务费、居间介绍费、代书费、贷款费、信息费等，本身构成较为复杂。买卖合同被法院判令解除的情况下，买卖双方的合同并未得到实际履行，不应当全额支付中介费用，而应在给予中介公司必要劳务费用之后将剩余部分返还实际承担中介费的一方。

新国五条出台后易产生的几类房产纠纷