被限购/买不起，还想上车，怎么破?
答案是去海外买房。
从今天起，力哥说理财的涉及领域，将增加一块海外买房。
今天第一篇，就说三个根本问题。
一、海外买房的目的是什么?
二、什么人适合海外买房?
三、海外买房有哪些风险?
01
海外买房的目的是什么?
既然把海外买房看成理财的一部分，那就要先问理财的目的是什么。
理财是为了避免生活为钱困扰，从而让生活更幸福，生命更自由。
所以理财分三块。
这头是赚钱，也就是力哥常说的开启工作+投资的双核复利引擎;
那头是花钱，也就是聪明消费，发挥钱的最大效用，把每一分钱都花刀刃上，在限定财务资源总量的情况下，最大限度提升生活满意度和幸福感;
中间是护钱，既包括保险这种最基本的保障规划，也包括更高层次的移民、避税、海外置业等理财规划。
人生在世，风云莫测，没人敢保证未来一定会怎样，尤其生活在当今天朝，未来的不确定性非常大，所以对聪明人来说，绝不会把鸡蛋放在一个篮子里，总会有Plan B，给自己留后路，这就是护钱的意义。
如果你辛苦赚到的钱，绝大部分都投入A股市场，或都放在P2P里，或都变成了国内某座城市的房子，就相当于你把鸡蛋放在一个篮子里了。
虽然官方从未公布过相关数据，但多家中外权威市场调查机构发布的调查报告均显示，今天中国家庭资产中，房产占比超过70%，北上深等房价最高的一线城市，房产占比更是超过85%。
也就是说，假如有个北京人工作多年，辛苦攒下一百多万，买了点股票、基金、P2P、黄金、银行理财产品、储蓄型保险之类的，但是当年买的房子现在涨到了800多万，他就已经是“千万富翁”了。
尽管他很可能只是一个中关村码农，每天加班累成狗，距离财务自由还很遥远，但名义上，的确是令人羡慕的“千万富翁”了……
10年前，因为两个原生家庭不得不拼尽全力给孩子筹钱买婚房，我们感叹“一套房子摧毁两个小康家庭”。
而今天，因为当年买的房子翻了好几倍，每年房价上涨的绝对值比夫妻俩辛苦一年赚的还要多得多，我们惊叹“一套房子成就一个富裕家庭”。
哦，原来小康社会就是这样全面建成的呀，腻害~
但这房子总不能卖了睡大街吧，不能变现的资产，无论市值涨到多高，都让人感觉不踏实，说不定哪天就成了一场黄粱美梦。
今天中国，除了手里一套房都木有的纯屌丝，剩下所有人的命运多多少少都和房产捆绑在一起，一荣俱荣，一辱俱辱。
别说一二线城市居民，这几年三四五线房价集体发疯上涨，哪怕只是小镇青年，只要买了房，眼下个人资产中，房子也成了绝对大头。
这，太可怕了。
这就是为什么我们在买房之余，还应留出相当比例的资产，用于各种金融投资的根本目的。
金融资产的优点是交易灵活，容易变现，缺点是过去好歹还有张纸，现在连纸都没了，全是手机app里的一串数字，看得见摸不着，看着心虚。
房产的缺点是交易手续费较高，耗时比较长，不容易变现，优点是看得见摸得着，简单粗暴，实实在在不怕骗，还能持续获得租金回报。
金融投资和房产投资的优缺点正好互补，风险对冲，堪称黄金搭档。
从专业理财角度看，固定资产和金融资产的黄金配比，是1：1。
但问题是，如果你的金融投资也都集中在国内，遇到人民币汇率暴跌怎么办?
更可怕的是，中国经济整体已被捆绑在房地产市场上，如果房价崩盘，股市难免也会暴跌，债务危机难免也会跟着爆发，各种企业债、银行理财产品、资管产品、P2P、哪怕是储蓄型保险，都会出现连锁兑付危机，造成你的财富大缩水。
出现这种极端情况的概率有多大呢?
未来10年，可能不大。
但中国城镇化进程正在走向终结，人口红利4年前就消失了，在中国陷入深度老龄化泥潭之前，中国经济继续保持中高速发展的黄金期，很可能只剩最后10年。
10年内的中国经济，我还很有信心，但10年后，真不好说。
这是我们这代中国人的宿命，没人能置身事外。
除了经济风险，更不可测的是政治风险，以下省略8964字……
如此看来，海外买房的价值就已呼之欲出，跃然纸上。
海外买房，可以规避4大风险：
中国房地产市场风险;
人民币汇率风险;
中国经济不确定性风险;
中国政治不确定性风险。
当然，海外买房实际上只是海外投资的不动产部分，金融资产也可以出海，包括股票、债券、基金、信托、Reits、保险等。
其中投资门槛最低的是QDII基金，力哥原创的七步定投策略中所运用的“全天候策略”，就已对海外投资做了相应布局，加上现在美股、港股开户比以前容易很多，金融资产出海，无论是资金门槛还是知识门槛，都低了很多。
但海外买房的门槛，依然很高——无论是资金门槛还是知识门槛。
02
什么人适合海外买房?
海外买房的资金门槛到底有多高呢?
很多鼓吹海外买房各种好的无良中介，为了赚钱当然希望你口袋里哪怕只有10万元，也统统拿来海外买房。
而力哥经过反复思考比较，最后得出的结论是：只有同时满足以下两条标准的人，才适合海外买房。
第一，已在北京、上海、深圳、广州、杭州拥有至少1套独立产权的普通住宅(各类商住房、小产权房、 商铺、写字楼等一律不算)，目前已被限购或无力再买第二套;
或者已在天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、苏州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、廊坊、保定、雄安、固安、涿州、香河、大厂、三河、无锡、嘉兴、南通、湖州、常州、台州、绍兴、镇江、扬州、温州、昆山、太仓、嘉善、马鞍山、滁州、泉州、烟台、开封、宜昌、湘潭、株洲、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门、咸阳等67座二三城市的主城区或新城，合计拥有不少于2套独立产权的普通住宅(各类商住房、小产权房、 商铺、写字楼等一律不算)。
第二，在拥有上述房产之外(允许有贷未还清)，还有200万以上的可投资金融资产。
主上说，房子是用来住的，不是用来炒的。
所以买房首要考虑的一定是自住问题。
力哥反复说，哪怕是人口外流的小城市，只要买得起，刚需还是可以买。因为你本来就是自住，5年、10年、20年后，不管是涨是跌，你都得住下去。哪怕房价暴跌，你也就是心理上难受点，但你还贷依然没问题，正常生活不受影响。
但如果你现在买得起不买，天天盼着房价下跌能捡漏，如果房价就是继续涨，你再也买不起了，到时婚也结不了，生活一团糟，咋办?
但绝大部分小城市未来人口一定会持续外流，长期看房产没有投资价值，所以在你考虑海外买房之前，应该先在国内更便于管理，也更熟悉的上述72座城市里买房。
一线城市，有一套自住房就够了，再留一套长期保值也行，如果有两三套甚至更多，现在倒是可以考虑卖掉一两套，去海外买房。
从分散房产投资风险和提高租金回报率的角度看，如果手上有闲钱不知道怎么投，北京人买保定，上海人买南通，深圳人买惠州，可能真不如海外买房更好。
毕竟国内但凡有点区位优势的小城市，房价早就被炒了N轮，没有什么明显的洼地可言了。
但在上述67座二三线城市里，有一套自住房还不够，得再有一套投资房，然后你才有海外买房的资格。
如果你在这些城市里有超过两套房产，同样可以卖掉一套，去海外买房。
房产税终究要落地，手里持有太多房子，终究是烫手山芋，越早处理越主动，越晚处理越被动。
除了房产，还得有足够多的钱。
力哥考察下来，海外买房，如果真要找有长期投资价值的，最少得40万人民币，按照20%的海外房产配比，就得有200万以上。
门槛真心不低呢……
如果你不满足上述两个条件，还想要海外买房， 那就是在拼死吃河豚——死了也活该，没人给你收尸。
记住，海外买房绝对不是屌丝弯道超车的机会。想要豪赌一把，一夜暴富，会所嫩模，请出门左转进币圈。
对富人阶层来说，海外买房好多年前就已经上车了，有的一买就买几十套，对新兴中产阶层来说，一旦达到门槛后，同样越早下手越好。
因为对于一座城市来说，只要经济还在快速增长，人口还在不断涌入，土地和房屋作为一种总量有限的稀缺资产，资产价格的长期趋势一定是不断上涨，全世界无一例外。
尤其是过去10年全球货币大放水，各国的富人和中产阶级，为了保卫财富不缩水，都在大量置业。
其中尤以货币放水最严重，也是新兴中产阶层崛起速度最快，规模最大的中国人的海外置业热情最高涨。
所以海外买房，你不仅是和通胀赛跑，更是和身边数千万逐渐富裕起来的中国同胞赛跑。
先上车的吃肉，后上车的喝汤，最后姗姗来迟的，只能做接盘侠。
03
海外买房有哪些风险?
看到“吃肉喝汤接盘侠”这句话，你是不是已经热血沸腾，急不可耐了?
别急，冲动是魔鬼，投资理财更是不能冲动。宁可慢一拍不赚钱，也总比木知木觉被带入坑好吧。
置业投资的目的是赚钱，赚钱手段无非两种，一是房价涨，二是收租金，这也是买房最大的两个风险。
第一、房价下跌风险。
国内房价有下跌的可能，海外房产同样如此，没人敢保证你买的房子未来10年、20年、30年100%只涨不跌，对吧?
所以我们在挑选海外买房目的地时，就要对未来房价走势进行预判，选那些上涨概率远高于下跌概率的下手。
第二、租金回报率下跌风险。
现在国内一线城市的租金回报率只有1%，二三线城市好点的有2%，最好的也不过3%到顶了。而且租金回报率高的，往往都是经济相对低迷，人口不断外流的，导致房价根本长不起来的城市。
租金回报率，就是每年租金收入和房价之比，就像股票市盈率一样，是判断房价高不高最有效的指标。
国际上，比较合理的租金回报率，应该在6%左右。
高于这个水平，说明房价低估，现在是洼地，更适合买房;低于这个水平，说明房价高估，更适合租房。
在海外市场，今天还有很多房产的租金回报率能达到6%以上。
但如果未来租金下跌，或者房子租不出去，就会导致租金回报率下跌。
为了最大限度保证租金回报率的长期稳定，就要优先挑选那些外来人口持续流入，房屋租赁市场持续向上的城市。
除此之外，海外买房还会遇到很多国内买房没有的风险。
1
首先是汇率风险
海外买房虽然可以规避人民币贬值的风险，但如果该国货币对人民币出现大幅贬值，你的投资一样要面临缩水。
如果你买的是美国、加拿大、澳洲、日本、英国等发达国家的房产，对应的货币是主流货币，风险相对较小，尤其是购买美国房产，风险最低。
但如果你买的是新兴市场国家的房产，比如现在最火的东南亚国家，你的房租收入和未来卖房所得，都是当地货币，也就是泰铢、越南盾、柬埔寨瑞尔、马来西亚林吉特、印尼盾这些非主流货币，风险就会相对高一些。
像力哥一直很看好的印度，无论是投资股市还是房产，都存在严重的货币贬值风险。最近卢布大跌，不仅对美元大跌，对人民币同样大跌，所以印度、俄罗斯甚至巴西这种经济底子远不如中国扎实的金砖国家，买房同样要特别谨慎。
2
是资本管制风险
根据蒙代尔-弗莱明“不可能三角”理论，一个国家不可能同时做到资本自由流动、汇率稳定和独立的货币政策，三者只能取其二。
美国的选择是资本自由流动和独立的货币政策，代价是汇率波动不受控制。但美国是世界唯一超级大国，具有全球铸币霸权，所以风险很低。
中国的选择是汇率稳定和独立的货币政策，代价是资本管制。无论海外资金要进入中国还是中国老百姓的钱要出去，都受限。
更多小国的选择是资本自由流动和汇率稳定，代价是放弃货币政策独立性。也就是采取跟随美元的联席汇率制，美元涨，我跟涨，美元跌，我跟跌，美元加息，我加息，美元降息，我降息。包括我国香港地区，也是如此。
1997年亚洲金融危机肇始于索罗斯狙击泰铢，当时泰国的选择是资本自由流动和独立的货币政策，名义上执行盯住一篮子货币的汇率制度，但美元占比高达90%，实际上就是跟随美元的联席汇率制，泰铢兑美元长期保持在25:1。
因为你长期盯住美元，缺乏灵活性，国际热钱就容易无风险套利，而泰国作为高度开放的小型经济体，央行又没有充足的外汇储备来应对热钱狙击，导致泰铢暴跌，泰国经济大踏步倒退。
危机过后，泰国、马来西亚、印尼、韩国等重灾区，不得不放弃盯住美元的汇率制度，采取有管制的更具有弹性的汇率制度，实际上是美元、欧元、日元各占三分之一。
但像泰国、马来西亚等高度自由开放的小型经济体，外汇储备总量毕竟有限，遇到大的国际经济动荡，欧美热钱要拼命撤出去，央行想保证汇率稳定，还是非常吃力的。
现在是中美毛衣站，打到后来，说不定会打汇率战。自古以来，大国干架，小国遭殃。所以未来极端情况下，这些小国搞资本管制也是有可能的，也就是你现在送钱去欢迎欢迎，将来要把钱弄出来，可能就没那么容易，这也是要考虑到的，尤其是像越南这种国家。
3
国内经济衰退风险
经济高度全球化的时代，除了朝鲜这种奇葩，一国经济很难独善其身，中美开战，全球都要跟着遭殃。所以一国经济表现如何，不完全取决于这个国家自身发展，如果全球经济大衰退，房价下跌也不是不可能的。
4
国内政治动荡风险
发达国家，国内政治动荡的风险相对较小，就算像日本前些年那样，首相走马灯一样换来换去，或者像韩国那样，总统一个接一个进监狱，对老百姓日常生活影响并不大，经济也不太会因为政局变化出现很大波动。
但是更多的新兴国家，法制没有那么健全，政府腐败问题会相对严重。去过东南亚旅游的小伙伴肯定都能get，这种腐败是烂到根的。一旦国内政局不稳，就容易影响经济发展。
最典型的就是泰国前些年的红衫军运动，长时间占据机场，对泰国的支柱产业旅游业造成很大冲击，弄得泰国后来不得不宣布阶段性免除签证费，恢复全球游客对泰国的信心。
还有像越南，也是SHZY国家，越共一D专政，和我们一样，政策可以说变就变，潜在政治风险，你懂的。
还有像缅甸，直到2011年才刚结束军政府统治，昂山素季上台后，现在政局依然难言稳定，国内还有错综复杂的民族宗教矛盾。
缅北冲突一直没消停过，难民动不动就往云南跑，这块地方原本就是咱的，当年太祖一挥手，呵呵，就送给缅甸了。
还有对罗兴亚人(印度裔穆斯林)有组织的迫害，就像当年印尼屠华暴行中，当地警察视若无睹一样，引起了国际社会强烈不满。
至于印尼和马来西亚，都是开明穆斯林专政国家，虽然开明，但毕竟还是穆斯林国家，你懂的。
5
与中国关系交恶风险
话说中国这些年快速崛起，中国人全世界到处买买买，吃相难看，满招人嫌的……
像加拿大、澳洲这些本来人口就不多的移民国家，这两年多次爆发针对中国移民和炒房客的示威游行，弄得当地土著青年买不起房，民不聊生。
但这些毕竟是法制健全的民Z国家，示威游行只文斗不武斗，对私有财产的保护不成问题。
但东南亚地区，越南、菲律宾、马来西亚、文莱、印尼五国都和咱们有南海争端，后三国争端相对较小，越南和菲律宾比较多。
中国现在要大国崛起，过去没有伸张的南海权益正在一点点重新弄回来，看看地图就知道了，咱的九段线已经划到越南、菲律宾家门口了，完全按照中国的领海要求，人家几乎就没剩多少领海了，菲律宾还有东边面向关岛的菲律宾海，越南就彻底嗝屁了。
现在对南海岛礁的非法侵占，越南占一大半，这是国家根本利益，越南肯定要争的。
至于菲律宾，这种阿斗墙头草，玩的就是间于齐楚，中美两头最大限度捞好处，现在和咱关系不错，难保未来不会翻脸不认人。
越南买房诸多风险中，我最担心的就是这个。
所以中国商人跑去越南投资开厂这种事，免了吧，难保哪天中越关系一僵，人家把你厂查封了。就算政府不明着干，鼓动民族主义情绪，老百姓被发动起来打砸抢，过去也不是没发生过。
买房比做实业好点，但也难保极端情况下，对中国投资者的资金设限啊。
咱们古代一直觉得老子天下第一，对周边小国搞藩邦朝觐制度，不听话就揍你，其中朝鲜、越南、缅甸最倒霉，所以近代民族主义思潮崛起后，这些国家都很讨厌咱，尤以越南最甚。
毕竟39年前还干了一仗，自此之后，中国一直保持和平环境。
再往前推17年，咱和印度也干了一仗。这个奇葩国家也是自我感觉好极了，索性明文规定不许中国人买房，连香港护照也不许，这样反而省事了。
6
自然环境风险
比如在日本或美国西海岸买房，因为处于环太平洋地震带活跃区，遭遇地震海啸的风险就会比较高。
还有2004年印度洋大海啸，是在亚欧板块和印度洋板块的交界处，当年对泰国最重要的旅游岛普吉岛造成暴击伤害999。
但这是天数，没办法，买成都房子也可能被震塌不是?
7
税费政策风险
买房肯定要交税，有些国家现在税费很低，但如果炒房客越来越多，当地老百姓抱怨此起彼伏，未来也可能会提高房屋交易和持有税费，尤其是持有环节的房产税，会明显降低你的投资回报率。
8
黑中介风险
海外买房，语言不通，法律法规不同，一般人对当地情况也不了解，所以会找当地的中国中介来代理，这就鱼龙混杂了。
有些无良中介，为了能促成房屋成交赚佣金，可能会打各种政策擦边球甚至违法操作。像澳洲不允许外国人买二手房，但有些无良中介会通过文件造假把二手房卖给你，那就后患无穷了。
想想看国内中介帮你做的各种假结婚、假离婚、开假的资产证明、工资流水等等，嗯，是中国人都懂的。
9
流动性风险
除非你有明确的移民、子女留学工作或长期的度假需求，这房子买了可以20年、30年、40年不卖，否则，我们买房时就要优先考虑到，未来房子要卖时，是不是能找到接盘侠的问题。
总之，买房不是买菜，海外买房更不是买菜，务必慎重再慎重。
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